Das Barzahlungsverbot gem. § 16a GWG und seine Umsetzung in der Praxis
Seit dem 1. April 2023 ist das sogenannte Barzahlungsverbot für Immobiliengeschäfte in Kraft (§ 16a Geldwäschegesetz). Es greift sowohl beim Kauf, als auch beim Tausch von Immobilien, sowie beim Erwerb von Gesellschaftsanteilen mit Immobilienvermögen.
Dabei sind selbst geringe Teilzahlungen in bar unzulässig. Es gilt ein vollumfängliches Barzahlungsverbot, nicht nur eine Bargeldobergrenze. Übrigens zählen zu den verbotenen Zahlungsmitteln neben Bargeld auch Gold, Platin, Edelsteine und Kryptowährungen. Die Beteiligten sind verpflichtet, dem Notar nachzuweisen, dass der Kaufpreis unbar entrichtet wurde, etwa durch Vorlage eines Kontoauszugs oder einer Bankbestätigung.
Der Käufer geht wirtschaftlich ein hohes Risiko ein, sollte er dennoch bar bezahlen: Die Kaufpreisforderung des Veräußerers erlischt dann nämlich nicht, sondern bleibt weiterhin bestehen. Eine Rückforderung ist dann nur noch nach den Regeln über die ungerechtfertigte Bereicherung nach §§ 812 ff. BGB möglich, wobei der Käufer das Risiko der Zahlungsunfähigkeit des Verkäufers trägt.
Auch die Eigentumsumschreibung ist grundsätzlich erst möglich, wenn der Nachweis über die unbare Kaufpreiszahlung erbracht wurde.
Ausnahmen von der Nachweispflicht bestehen, wenn die geschuldete Gegenleistung insgesamt maximal 10.000 Euro beträgt oder die Kaufpreiszahlung über ein Notaranderkonto erfolgt.
Überwachungspflicht der Notare
Die Notare sind zuständig für die Überwachung des Barzahlungsverbotes. Sie sind verpflichtet, den Nachweis über die bargeldlose Zahlung auf Schlüssigkeit zu überprüfen. Liegen Verdachtsmomente für einen Verstoß vor, sind die Notare verpflichtet, dies umgehend an die Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen (FIU) zu melden. Konnte der Notar keine Schlüssigkeit feststellen, darf er erst nach Meldung an die FIU und Ablauf von fünf Werktagen einen Eintragungsantrag auf Eigentumsumschreibung stellen. Auch für Kaufpreiszahlungen, die erst nach Eigentumsumschreibung erfolgen sollen, besteht eine Überwachungspflicht der Notare, jedoch nur für solche Zahlungen, die innerhalb eines Jahres nach Eigentumsumschreibung fällig werden.
Warum wurde das Barzahlungsverbot eingeführt?
Hintergrund der Regelung ist das Ziel der Bekämpfung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung, welches unter anderem mit der erhöhten Transparenz bei der Abwicklung von Immobiliengeschäften erreicht werden soll.
Für die Immobilienbranche wird aufgrund der hohen Summen, die bei einem Immobiliengeschäft übertragen werden, von der nationalen Risikoanalyse Deutschland ein erhöhtes Geldwäscherisiko angenommen. Zudem gilt der deutsche Immobiliensektor als anfällig für Aktivitäten im Kontext von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung wegen der Wertstabilität einerseits und der Anonymität andererseits, etwa beim Erwerb von Anteilen an Gesellschaften, deren Vermögen auch aus Grundstücken besteht oder bei besonders verschachtelten Gesellschaftsstrukturen.
Kritik und Ausblick
Ob das Barzahlungsverbot des § 16a GwG diesen Gefahren in zweckmäßiger Weise begegnet, bleibt abzuwarten. Kritisch zu betrachten ist die Ungleichbehandlung mit vergleichbar risikobehafteten Branchen wie dem Glücksspielsektor oder dem Kfz-Handel. Zudem kann mit anderen (Luxus-)Gütern wohl gleichermaßen Geld gewaschen werden. Das Barzahlungsverbot für Immobiliengeschäfte bildet daher nur einen Kompromiss zwischen der von den Grünen geforderten Bargeldobergrenze und der von der FDP geforderten Freiheit bei der Wahl des Zahlungsmittels. Eine allgemeine Bargeldobergrenze bei 10.000 Euro könnte jedoch mittels einer derzeit im Entwurf befindlichen EU-Verordnung bald Realität werden.
